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太原楼评☞| 业内视角
(资料图片)
411篇/文2336字/阅读12分
导读
楼市三月芳菲尽，满目夕阳近黄昏！
察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！
2023年1季度终于过去了，全国房企的销售榜单出现了较大的波动，新换掌门的碧桂园未能保持榜首的地位，被保利和万科反超。TOP10中，华发和建发属于新面孔！
具体看行业内，百强房企的业绩规模开始全面转正，更是出现了单月环比达到30%的高增速，但是也要看到房企的排名的波动性很大，不同房企的市场分化仍将持续。
具体看，一季度百强房企累计业绩同比增幅大于30%的企业数量达到38家，头部梯队的涨幅更高。其中，中海、华润、招商、华发、建发累计业绩增幅均超50%。
土储和货值上，头部房企出现很多新面孔，譬如地方房企方远房产和唐颂集团，以及广州城投地产，这也预示房地产行业的护城河虽然有，但并不高，必有新秀崛起！
展望后市，楼评君认为行业销量稳定增长是存在可能性的，伴随市场回暖，房企开始逐步供货增量，有望拉动成交走势。过速回量，后续市场能否持续回温是存疑的。
很多的期房为主的城市中，需求被分流，二手房有反超的现象。很多房企的问题未能有效解决，仍存在击鼓传花的经营风险，对楼市整体回暖的对冲也是存在的。
对全国楼市四月份趋势预判：
一，房企分化仍持续，碧富阳融需警惕。
二，城投和建工系上位，国央企扛大旗！
三，刚需占比率增强，改善型市场回落。
回到太原市场，新房能跑量的项目大多是工期迅速，准现房的形态，故而品牌+交付优势明显的房企始终引领市场“以道驭术”，仅靠营销端法力有限，不能力挽狂澜！
一：太原城市政策篇
01
太原楼市“新九条”
太原楼市“新九条”在3月以很奇怪的形式推送，主流媒体并未刊登，主管部门网站也未公示，但条款内容基本属实，楼评君认为是“36条稳楼市”政策的更新补丁！
其核心九条款内容：
楼评君观点
限购限售被优化松绑了，目前楼市结构中刚需市场为主，刚需盘压力在二手准新房，改善盘营销压力日渐凸显，政策疏解改善，意在城央出地之嫌。
二：太原土地市场篇
01土地
供应回暖
土地建面供应19.83万㎡；建面成交6.5万㎡，楼面价2868元/㎡。
▲来源|太原楼评
楼评君观点
楼市回暖，土地破冰；太原亩均地价走低，房企话语权增重，本土房企和国央企仍有积极布局可能性。
三：太原商品房市场篇
01商品房
回暖明显
本月共7项目获14张预售证。批售面积20.08万㎡，以华侨城和碧桂园为主。
▲来源|太原楼评
商品房市场供应量35.65万㎡，成交40.31万㎡，均价11400元/㎡，量跌价涨！
▲来源|太原楼评
02住宅
未见小阳春
商品住宅供应面积：33.62万㎡；销售面积：38.26㎡；住宅均价为11228元/㎡；
▲来源|太原楼评
商品住宅狭义推售存量133万㎡，预售存量362万㎡，住宅存量去化周期14个月；
▲来源|太原楼评
03公寓
主城萧条郊区回暖
公寓供应面积1.32万㎡，销售面积0.98万㎡；均价9316元/㎡，万科蓝湾传奇放量；
▲来源|太原楼评
公寓已推未售量面积26万㎡，流速0.37万㎡/月，预计去化70月，压力有所降缓。
▲来源|太原楼评
04商业
主城区放量价涨
商业供应0.71万㎡，销售0.32万㎡；以南中环板块底商为主，均价23626元/㎡。
▲来源|太原楼评
楼评君观点
3月楼市成交量虽有回落，未能小阳春创新高，但去化量仍属较为稳定，短暂市场会暖和，楼评君认为太原楼市的后市艰难，价格有下行压力，改善盘预期有降低。
四：太原二手房市场
01二手房
量涨有反弹
二手房市场量价齐跌，均价10076元/㎡;新房均价11228元/㎡，价差幅度缩减。
▲来源|太原楼评
本月太原二手房市场中：跌多涨少，小店领跌，仅有晋源区上涨。
▲来源|太原楼评
02市占
规模恢复市占增长
太原新房+二手房宏观市场成交的套数规模回暖明显，整体市场需求趋于稳定。
▲来源|太原楼评
二手房成交套量和新房占比上涨，二手房价格走低，流通性适度增强；
▲来源|太原楼评
楼评君观点
伴随清零政策和新房市场长期分化影响，看二手房未来市场份额仍有增长空间。
结语篇
太原楼市2023年2季度仍不容乐观，年度行业筑底期大概率实现。刚需释放有先回暖的表现，但是楼市的预期不足，改善盘类型或将在今年二三季度中价格较大波动！
房地产体系是非常庞杂的，精研宏观楼市要有较强洞察力和逻辑思维能力，对现象解析有独到之处。时代下房地产类形成了自媒体大军，很多地产界的“网红”和行业专家，不断捶打着楼市的神经，观点真假难辨，做人左右逢源！
楼评君作为市场数据分析师，主要在山西省域做城市房地产宏观市场研究，趋势判断，服务于土地开发或战略的咨询，市场下行期，行业红利稀薄，开发须谨慎，建议谋定而思动，兼听更明。
楼评君除住宅，商业前期咨询外，也承接文旅，康养，产业等领域的咨询顾问。
没有任何行业能花红百日，守得云开见月明，静待花开终有时。
愿与依旧坚守的地产人——
破冰前行共克艰，与君共勉！
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